Fon'ungayrimenkulyatırımlarındansorumluportföyyönetimşirketi RE-PIE Portföy Yönetimi A.Ş. olup, tüm gayrimenkuller,gayrimenkule dayalı haklar, ve tabi oldukları mevzuat hükümlerinegörehazırlananfinansaltablolarındayeralanaktiftoplamınındevamlı olarak en az %75'i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarındanoluşananonimortaklıklarınpaylarısözkonusuşirketnezdindeoluşturulanyatırım komitesitarafından yönetilecektir.
Gayrimenkulsertifikaları,gayrimenkulyatırımortaklıklarıncaihraçedilensermayepiyasasıaraçlarıvediğergayrimenkulyatırımfonlarının katılma payları gibi gayrimenkul yatırımları kapsamındadeğerlendirlenfinansalaraçlardadahilolmaküzereFonportföyündekitümparavesermayepiyasasıaraçlarınınyönetimiiseKurucubünyesindeçalışanaşağıdakiportföyyöneticileritarafındangerçekleştirilecektir.
Fon'unfinansaltablolarınınbağımsızdenetimindebağımsızdenetimkuruluşlarındanveFonvarlıklarınınsaklanmasıkonusundasaklayıcıkuruluştan hizmet alınır.
İç kontrol, risk yönetimi, teftiş, fon hizmet ve araştırma birimleriKurucunezdinde oluşturulmuştur.
Fonportföyündekivarlıklarındeğerlenmesineilişkinolarakgayrimenkuldeğerlemekuruluşlarındanve/veyaKurulcauygungörülenkuruluşlardanhizmetalınır.KurucuveYönetici,heryılsonunu takip eden bir ay içerisinde, fon portföyünde değerlemeyaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacakenazbirkuruluşuvefon portföyüneoyıliçerisindealınabilecekvedeğerlemegerektirecekvarlıklariçindeğerlemehizmetialınacakenfazla iki adet kuruluşu yönetim kurulu kararı ile belirler ve kararınbirörneğiniKurulagönderir.Değerlemehizmetialınacakkuruluşunseçimi,enuygunhaberleşmevasıtasıylayatırımcılarabildirilir.BelirlenenkuruluşancakdeğiştirilmegerekçesininKurulagönderilmesinimüteakip Kurul onayı iledeğiştirilebilir.
Fonun yatırım stratejisi ve risk profili dikkate alınarak belirlenen,fonunkarşılaşabileceğitemel riskleraşağıda sıralanmıştır.
Finansmanriski:Fonunihtiyaçduyulduğundafinansmankaynaklarına ulaşım güçlüğü çekmesi nedeni ile fonun planlananyatırımlarınıgerçekleştirememesivefonportföyününzararauğramariskini ifadeeder.
a-Kar payı oranı riski: Fon portföyüne (katılma hesabı gibifaizsizfinansilkelerineuygun)kârakatılımolanağısağlayanbankacılık ürünlerinin dahil edilmesi halinde, söz konusu ürünlerinsağlayacağı kâr payının miktarında piyasalarda yaşanabilecek kârpayıoranları değişimlerinedeniyleoluşanriskiifadeeder.
b-OrtaklıkPayıFiyatıRiski:Fonportföyüneortaklıkpayıdahiledilmesihalinde,Fonportföyündebulunanortaklıkpaylarınınfiyatlarında meydana gelebilecek değişiklikler nedeniyle portföyünmaruzkalacağı zarar olasılığınıifadeetmektedir.
KarşıTarafRiski:Genelolarakfonuntarafıolduğumalvehizmetalımveyasatımsözleşmelerinde;karşıtarafınsözleşmedenkaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmek istememesi ve/veyayerinegetirememesiveyatakasişlemlerindeortayaçıkanaksaklıklarsonucundaödemeninyapılamamasıriskiniifadeetmektedir.
Kaldıraç YaratanİşlemRiski:Fonyatırımstratejisine uygunolacak şekilde ve Kurulca belirlenecek esaslar çerçevesinde, faiziçermeyen,organizeve/veyatezgahüstü(OTC)piyasalardaenazbirtarafın cayma hakkını içeren söz (vaad) ile dövize dayalı forwardgibitürevaraçlar(vadeliişlemsözleşmeleri)dahiledilmesi,Vaad
Sözleşmeleri tahtında yapılacak ileri valörlü kira sertifikası/sukukişlemlerindeveKatılımFinansİlkeveEsaslarınauygundiğerherhangi bir yöntemle katılım esaslı benzer işlemlerde bulunulmasıhalinde,başlangıçyatırımıilebaşlangıçyatırımınınüzerindepozisyon alınması sebebi ile fonun başlangıç yatırımından dahayüksekzararkaydedebilmeolasılığı kaldıraçriskiniifadeeder.
Operasyonel Risk: Operasyonel risk, fonun ve yatırım yapılangayrimenkul yatırımlarının operasyonel süreçlerindeki aksamalarsonucunda zarar oluşması olasılığını ifade eder. Operasyonel riskinkaynaklarıarasındakullanılansistemlerinyetersizliği,başarısızyönetim,personelinhatalıyadahileliişlemlerigibikurumiçietkenlerin yanı sıra doğal afetler, rekabet koşulları, politik rejimdeğişikliği gibi kurum dışıetkenlerdeolabilir.
YoğunlaşmaRiski:Fonuntekbirgayrimenkuleyadaaktiftoplamınındevamlıolarakenaz%75'iyurtiçigayrimenkulyatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkulsertifikalarıvediğergayrimenkulyatırımfonlarınınkatılmapaylarına yatırım yapması halinde fon portföyündeki söz konusuvarlığın değerinde ya da ödeme kabiliyetinde ortaya çıkacak riskiifadeetmektedir.
KorelasyonRiski:Farklıfinansalvarlıklarınpiyasakoşullarıaltındabelirlibirzamandilimiiçerisindeaynıandadeğerkazanmasıya da kaybetmesine paralel olarak, en az iki farklı finansal varlığınbirbirleriile olan pozitif veya negatif yönlüilişkilerinedeniyledoğabilecekzarar ihtimalini ifadeeder.
Yasal Risk: Fon'a alınan gayrimenkuller ve diğer yatırım araçlarıileilgiliFon'aalımsonrasındamevzuattavedüzenleyiciotoritelerindüzenlemelerindemeydanagelebilecekdeğişiklernedeniyleolumsuzetkilenmesiriskidir.Ayrıcayatırımyapılanşirketlerinkanun nezdinde yükümlülüklerini yerine getirememesi nedeniyleoluşanrisklerdebukapsamdadeğerlendirilir.Vergiyükümlülükleridebu kapsamın içerisindedir.
Değerlemeriski:Yatırımyapılanvarlıklarınyatırımsüresiboyuncadeğerlerinin makul ve doğru bir şekilde tespit edilememesiyle ilgilirisklerikapsar.
Faizsiz Finans İlkelerine Uyumsuzlık Riski: Katılım Finans İlkeve Esaslarına uygun olarak Fon portföyüne dahil edilen bir yatırımaracının, daha sonra bu vasfını yitirmesi durumunda söz konuruyatırım aracının Danışma Komitesi ile istişare edilerek belirli birsüreiçerisinde fonportföyündençıkartılmasıriskiniifadeeder.
RiskYönetimSistemi:
RiskYönetimSistemiileİlgiliGenelBilgiler:
Kurucu tarafından Portföy Yönetim Tebliği'nin 12. maddesindebelirtilenesaslaragöregayrimenkulyatırımlarınailişkinfinansmanriski ve likidite riski ile diğer muhtemelen risklerin yönetimini deiçerecekşekildebirriskyönetimsistemioluşturulur.Riskyönetimsistemi, Fon portföyünün maruz kalabileceği risklerin ölçüm vetakip yöntemleri ile bunlar karşısında alınacak önlemleri içerir.Gayrimenkul yatırımlarına ilişkin risk limitleri ve bunların aşılıpalışmadığınınhangiperiyodalarilegözdengeçirileceğiKurucu'nunyönetimkurulu kararı ileverilir.
Kurucu'nunYönetimKurulu'nun30/07/2018tarihve2018/25sayılı kararı ile kabul edilen Risk Yönetimi Prosedürü'nde risklertanımlanmış ve bu risklerin ölçümüneilişkin kriter velimitlerbelirlenmiştir.BunagöregerçekleşenriskölçümleriRiskYönetimBirimitarafındangünlükolarakGenelMüdürveİçkontrolHizmetBirimi'ne ve haftalık olarak ayrıca Yönetim Kurulu'na raporlanır.Günlükvehaftalıkraporformadandayineilgiliprosedüreklerindetanımlanmıştır.
Kurucu'nun Risk Yönetim Prosedürü'nde ancak Yönetim Kurulukararıiledeğişiklik yapılabilir.
Risk, gelecekteki olayları ve sonuçları çevreleyen belirsizliktir.Fonunhedeflerineulaşabilmesinietkileyebilecekpotansiyelesahipbir olayın, olasılık ve şiddetini açıklar. Kayıp olasılığıdır. Riskyönetimsistemi,yönetilenportföyünmaruzkalabileceğitemelrisklerintanımlanmasını,risktanımlamalarınındüzenliolarakgözdengeçirilmesiniveönemligelişmelereparalelolarakgüncellenmesinivemaruzkalınanrisklerintutarlıbirşekilde
değerlendirilmesini, tespitini, ölçümünü ve kontrolünü içeren birrisk ölçüm mekanizmasının oluşturulmasını içerir. Risk yönetimsistemi, yönetilen portföyün yatırım stratejisi ile yatırım yapılanvarlıkların yapısına ve risk düzeyine uygun olarak oluşturulur veşirketiniç kontrol sistemiilebütünlük arzeder.
RiskYönetimBirimiHakkındaBilgiler:
RiskyönetimbirimiQinvestPortföyYönetimiA.Ş.nezdindeoluşturulmuşturveportföyünyönetimindensorumlubirimdenbağımsızdır. Risk yönetimini gerçekleştirecek birimin personelifonun risk yönetim sisteminin oluşturulması ve uygulaması ilesorumludur.
RiskYönetimBirimi'ningörev,yetkivesorumluluklarıKurucu'nun yönetim kurulu kararı ile kabul edilen "Risk YönetimProsedürü"ndeyer almaktadır.
i)Gayrimenkulyatırımlarınınlikiditeriskdeğerihesaplanırken,gayrimenkullerinkonumları,(şehir merkezi,şehirdışı,ulaşımarterine yakın, ulaşım arterine uzak vb..) özellikleri (tek veya çokmülkiyetli,kiracılı,kiracısızvb)velikiditasyonsüreleridikkatealınır.
Gayrimenkullikiditeriskdeğerihesaplanırkenzorunlulikiditasyonkoşullarının mevcut olduğu en kötü senaryo baz senaryo olarakkabuledilir.
Yönetimkuruluncabelirlenmiş"LikiditeRiskDeğerAralığıÖlçüm" standartına göre; Likidite Risk Değer Aralığı 1 ila 4 (4hariç)arasındaolangayrimenkulyatırımlarınınlikiditeriski"düşük", 4 (4 dahil) ila 6 (6 hariç) arasında olanların "Orta", 6 (6dahil)ila7(7hariç)arasındaolanların"Yüksek",7veüstüolanlarınise"Çok Yüksek" olarakbelirlenmiştir.
Hesaplananlikiditeriskdeğerleriportföydekimevcutgayrimenkullerinyanısıra,portföyealınmasıdüşünülengayrimenkuller içinde bir gösterge olmakta, alım kararlarında birkriterolarakyatırımkomitesitarafındandeğerlendirilmektedir.
Yukarıdaki ölçümlere ek olarak; portföy dağılımında, portföydekivarlıkların değerinde ya da piyasa koşullarındaki bir değişikliğinfonun likiditesini önemli ölçüde değiştirmesinin muhtemel olduğudurumlardalikiditerisk ölçümlerigünlük hesaplanacaktır.
Önemlideğişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamaktaoluptakibiriskyöneticisitarafındanyapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlararisk prosedüründeyer verilmiştir.
YoğunlaşmaveKarşıTarafRiskiÖlçüm:
Yoğunlaşma ve karşı taraf riski ölçümlerine ilişkin olarak;Herhangibirgayrimenkulündeğeritekbaşınafonportföydeğerinin
i)Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımları için 3 aydabirsenaryoanalizleriyapılacaktır.Senaryoanalizlerindegayrimenkul fiyatlarında son 10 yılda yaşanan en büyük değerkayıplarıizlenecektir.Son10yıldagayrimenkulfiyatlarındayaşananenbüyük düşüşütespitetmek için referansolarak
BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi ve danışmanlıkşirketleriaraştırmaraporlarındayeralangayrimenkuldeğerdeğişimleri dikkate alınacaktır. Ayda bir gerçekleştirilen senaryoanalizlerisonucundafonungayrimenkulyatırımlarınındeğerazalışınınson10yıldagayrimenkulfiyatlarındayaşananenbüyük
düşüşü geçtiği durumlarda Yatırım Komitesi ve Yönetim Kurulubilgilendirilecektir.Budurumdayatırımkomitesininalacağıgerekçeli karar risk yöneticisine ve yönetim kuruluna yazılı olarakiletilecektir.
ii)AyrıcaKurulcalisteyealınmışdeğerlemekuruluşlarıncahazırlanan değerleme raporları sonucunda, tek bir gayrimenkulündeğerinin ardışık 4 değerleme dönemi boyunca düşmesi halindeYatırımKomitesiveYönetimKuruluRiskyönetimbirimitarafındanelektronikortamdabilgilendirilecektir.Budurumdayatırım komitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine veyönetimkurulunayazılıolarakiletilecektir.Bukontrolilgiligayrimenkuleilişkinhazırlanan/revizeedilenherdeğerlemeraporununhazırlanmasını takiben gerçekleştirilecektir.
iii)Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımları dışındakiyatırımlarailişkinpiyasariski,haftalıkolarakstrestestleriileizlenerek risk sonuçları risk yönetimi birimi tarafından elektronikortamdaYatırımKomitesiveYönetimKurulu'naaylıkolarakraporlanacaktır. Stres testinde, kâr payı oranlarının yükselmesi,hisse senedi fiyatlarının düşüşü ve Türk Lirasının değer kaybısenaryolarıuygulanacakvebudeğişiminfontoplamdeğeriüzerindeki etkisi ölçülecektir. Kâr payı oranlarında, hisse senedifiyatlarında ve döviz kurunda yaşanan değişimi dikkate alan strestesti sonucunda fon toplam değerindeki azalış oranı %5'i geçtiğidurumda Yatırım Komitesi ve Yönetim Kurulu aynı gün içindeelektronikortamdabilgilendirilecektir.Budurumdayatırımkomitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine ve yönetimkurulunayazılı olarak iletilecektir.
Yukarıdaki ölçümlere ek olarak; portföy dağılımında, portföydekivarlıklarındeğerindeyadapiyasakoşullarındabirdeğişikliğintestsonuçlarınıönemliölçüdedeğiştirmesininmuhtemelolduğudurumlarda ayrıca stres testi uygulanacak ve stres test sonuçlarıyönetim kurulu ve yatırım komitesine sunulacaktır. Bu durumdayatırım komitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine veyönetim kuruluna yazılı olarak iletilecektir. Önemli değişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamakta olup takibi risk yöneticisi tarafından yapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlarariskprosedüründeyer verilmiştir.
FinansmanRiskiÖlçüm:
Finansmanriskininölçümüneilişkinolarak;
i)Fonunbiryatırımıfinanseedebilmekapasitesi,likiditesiyükseknakitvenakitbenzerideğerleretaleptoplamadönemisonundaeldeedileceknakitilemevzuattaizinverilenborçlanmalimitininhenüzkullanılmamışkısmı ilaveedilerek bulunur.
Finansmanriski,planlananyatırımların,yukarıdatanımlananyatırımı finanse edebilme kapasitesinden yüksek olması halindeoluşacaktır.(Yatırımıfinanseedebilmekapasitesi/planlananyatırımlarhesaplamasısonucu "1"den küçük ise)
yatırımplanlandığıdönemdenyatırımıngerçekleştiğidönemekadar haftalık olarak izlenerek risk sonuçları risk yönetimi birimitarafından aynı gün içinde elektronik ortamda Yatırım KomitesineVeYönetimKurulu'naraporlanacaktır.Yatırımkomitesinintespitlereilişkinalacağıgerekçelikararriskyöneticisineveyönetimkurulunayazılı olarak iletilecektir.
ii)Finansmanriskininyönetimindeayrıca,asgari3aylıkdönemlerilefonunlikitvarlıklarıvekullanabileceğifinansmanlimitihakkındayatırım komitesinebilgi verilir.
Portföydağılımında,portföydekivarlıklarındeğerindeyadapiyasakoşullarında önemli bir değişikliğin olması durumunda fonun likitvarlıklarıvekullanabileceğifinansmanlimitihaftalıkolarakizlenecektir.
Önemlideğişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamaktaoluptakibiriskyöneticisitarafındanyapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlararisk prosedüründeyer verilmiştir.
iii)Fon, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplamdeğerininazami%50'sioranındafinansmankullanabilir.Buoranın
Değerleme riskinin yönetilebilmesiamacı ile gayrimenkullerin,gayrimenkuledayalıhaklariletabiolduklarımevzuathükümlerinegörehazırlananfinansaltablolarındayeralanaktiftoplamınındevamlıolarakenaz%75'igayrimenkulyatırımlarındanoluşanvepayları borsada işlem görmeyen anonim ortaklıkların paylarınındeğerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ve/veya Kurulcauygun görülen kuruluşlara hazırlatılacak bir değerleme raporu iletespitettirilecektir.
Fon'unyılsonuraporlamasıiçinAralıktarihligayrimenkuldeğerleme raporları hazırlatılacak, ek olarak ilgili raporlar HaziranAyındagözdengeçirilecektir.Herdurumdagayrimenkulündeğerinin değişmesine neden olan olağan dışı durumların tespitihalindeveKurul'cagerekligörülenhallerdegünceldeğerintespiti
Fon'ungayrimenkulyatırımlarındansorumluportföyyönetimşirketi RE-PIE Portföy Yönetimi A.Ş. olup, tüm gayrimenkuller,gayrimenkule dayalı haklar, ve tabi oldukları mevzuat hükümlerinegörehazırlananfinansaltablolarındayeralanaktiftoplamınındevamlı olarak en az %75'i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarındanoluşananonimortaklıklarınpaylarısözkonusuşirketnezdindeoluşturulanyatırım komitesitarafından yönetilecektir.
Gayrimenkulsertifikaları,gayrimenkulyatırımortaklıklarıncaihraçedilensermayepiyasasıaraçlarıvediğergayrimenkulyatırımfonlarının katılma payları gibi gayrimenkul yatırımları kapsamındadeğerlendirlenfinansalaraçlardadahilolmaküzereFonportföyündekitümparavesermayepiyasasıaraçlarınınyönetimiiseKurucubünyesindeçalışanaşağıdakiportföyyöneticileritarafındangerçekleştirilecektir.
Fon'unfinansaltablolarınınbağımsızdenetimindebağımsızdenetimkuruluşlarındanveFonvarlıklarınınsaklanmasıkonusundasaklayıcıkuruluştan hizmet alınır.
İç kontrol, risk yönetimi, teftiş, fon hizmet ve araştırma birimleriKurucunezdinde oluşturulmuştur.
Fonportföyündekivarlıklarındeğerlenmesineilişkinolarakgayrimenkuldeğerlemekuruluşlarındanve/veyaKurulcauygungörülenkuruluşlardanhizmetalınır.KurucuveYönetici,heryılsonunu takip eden bir ay içerisinde, fon portföyünde değerlemeyaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacakenazbirkuruluşuvefon portföyüneoyıliçerisindealınabilecekvedeğerlemegerektirecekvarlıklariçindeğerlemehizmetialınacakenfazla iki adet kuruluşu yönetim kurulu kararı ile belirler ve kararınbirörneğiniKurulagönderir.Değerlemehizmetialınacakkuruluşunseçimi,enuygunhaberleşmevasıtasıylayatırımcılarabildirilir.BelirlenenkuruluşancakdeğiştirilmegerekçesininKurulagönderilmesinimüteakip Kurul onayı iledeğiştirilebilir.
Fonun yatırım stratejisi ve risk profili dikkate alınarak belirlenen,fonunkarşılaşabileceğitemel riskleraşağıda sıralanmıştır.
Finansmanriski:Fonunihtiyaçduyulduğundafinansmankaynaklarına ulaşım güçlüğü çekmesi nedeni ile fonun planlananyatırımlarınıgerçekleştirememesivefonportföyününzararauğramariskini ifadeeder.
a-Kar payı oranı riski: Fon portföyüne (katılma hesabı gibifaizsizfinansilkelerineuygun)kârakatılımolanağısağlayanbankacılık ürünlerinin dahil edilmesi halinde, söz konusu ürünlerinsağlayacağı kâr payının miktarında piyasalarda yaşanabilecek kârpayıoranları değişimlerinedeniyleoluşanriskiifadeeder.
b-OrtaklıkPayıFiyatıRiski:Fonportföyüneortaklıkpayıdahiledilmesihalinde,Fonportföyündebulunanortaklıkpaylarınınfiyatlarında meydana gelebilecek değişiklikler nedeniyle portföyünmaruzkalacağı zarar olasılığınıifadeetmektedir.
KarşıTarafRiski:Genelolarakfonuntarafıolduğumalvehizmetalımveyasatımsözleşmelerinde;karşıtarafınsözleşmedenkaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmek istememesi ve/veyayerinegetirememesiveyatakasişlemlerindeortayaçıkanaksaklıklarsonucundaödemeninyapılamamasıriskiniifadeetmektedir.
Kaldıraç YaratanİşlemRiski:Fonyatırımstratejisine uygunolacak şekilde ve Kurulca belirlenecek esaslar çerçevesinde, faiziçermeyen,organizeve/veyatezgahüstü(OTC)piyasalardaenazbirtarafın cayma hakkını içeren söz (vaad) ile dövize dayalı forwardgibitürevaraçlar(vadeliişlemsözleşmeleri)dahiledilmesi,Vaad
Sözleşmeleri tahtında yapılacak ileri valörlü kira sertifikası/sukukişlemlerindeveKatılımFinansİlkeveEsaslarınauygundiğerherhangi bir yöntemle katılım esaslı benzer işlemlerde bulunulmasıhalinde,başlangıçyatırımıilebaşlangıçyatırımınınüzerindepozisyon alınması sebebi ile fonun başlangıç yatırımından dahayüksekzararkaydedebilmeolasılığı kaldıraçriskiniifadeeder.
Operasyonel Risk: Operasyonel risk, fonun ve yatırım yapılangayrimenkul yatırımlarının operasyonel süreçlerindeki aksamalarsonucunda zarar oluşması olasılığını ifade eder. Operasyonel riskinkaynaklarıarasındakullanılansistemlerinyetersizliği,başarısızyönetim,personelinhatalıyadahileliişlemlerigibikurumiçietkenlerin yanı sıra doğal afetler, rekabet koşulları, politik rejimdeğişikliği gibi kurum dışıetkenlerdeolabilir.
YoğunlaşmaRiski:Fonuntekbirgayrimenkuleyadaaktiftoplamınındevamlıolarakenaz%75'iyurtiçigayrimenkulyatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkulsertifikalarıvediğergayrimenkulyatırımfonlarınınkatılmapaylarına yatırım yapması halinde fon portföyündeki söz konusuvarlığın değerinde ya da ödeme kabiliyetinde ortaya çıkacak riskiifadeetmektedir.
KorelasyonRiski:Farklıfinansalvarlıklarınpiyasakoşullarıaltındabelirlibirzamandilimiiçerisindeaynıandadeğerkazanmasıya da kaybetmesine paralel olarak, en az iki farklı finansal varlığınbirbirleriile olan pozitif veya negatif yönlüilişkilerinedeniyledoğabilecekzarar ihtimalini ifadeeder.
Yasal Risk: Fon'a alınan gayrimenkuller ve diğer yatırım araçlarıileilgiliFon'aalımsonrasındamevzuattavedüzenleyiciotoritelerindüzenlemelerindemeydanagelebilecekdeğişiklernedeniyleolumsuzetkilenmesiriskidir.Ayrıcayatırımyapılanşirketlerinkanun nezdinde yükümlülüklerini yerine getirememesi nedeniyleoluşanrisklerdebukapsamdadeğerlendirilir.Vergiyükümlülükleridebu kapsamın içerisindedir.
Değerlemeriski:Yatırımyapılanvarlıklarınyatırımsüresiboyuncadeğerlerinin makul ve doğru bir şekilde tespit edilememesiyle ilgilirisklerikapsar.
Faizsiz Finans İlkelerine Uyumsuzlık Riski: Katılım Finans İlkeve Esaslarına uygun olarak Fon portföyüne dahil edilen bir yatırımaracının, daha sonra bu vasfını yitirmesi durumunda söz konuruyatırım aracının Danışma Komitesi ile istişare edilerek belirli birsüreiçerisinde fonportföyündençıkartılmasıriskiniifadeeder.
RiskYönetimSistemi:
RiskYönetimSistemiileİlgiliGenelBilgiler:
Kurucu tarafından Portföy Yönetim Tebliği'nin 12. maddesindebelirtilenesaslaragöregayrimenkulyatırımlarınailişkinfinansmanriski ve likidite riski ile diğer muhtemelen risklerin yönetimini deiçerecekşekildebirriskyönetimsistemioluşturulur.Riskyönetimsistemi, Fon portföyünün maruz kalabileceği risklerin ölçüm vetakip yöntemleri ile bunlar karşısında alınacak önlemleri içerir.Gayrimenkul yatırımlarına ilişkin risk limitleri ve bunların aşılıpalışmadığınınhangiperiyodalarilegözdengeçirileceğiKurucu'nunyönetimkurulu kararı ileverilir.
Kurucu'nunYönetimKurulu'nun30/07/2018tarihve2018/25sayılı kararı ile kabul edilen Risk Yönetimi Prosedürü'nde risklertanımlanmış ve bu risklerin ölçümüneilişkin kriter velimitlerbelirlenmiştir.BunagöregerçekleşenriskölçümleriRiskYönetimBirimitarafındangünlükolarakGenelMüdürveİçkontrolHizmetBirimi'ne ve haftalık olarak ayrıca Yönetim Kurulu'na raporlanır.Günlükvehaftalıkraporformadandayineilgiliprosedüreklerindetanımlanmıştır.
Kurucu'nun Risk Yönetim Prosedürü'nde ancak Yönetim Kurulukararıiledeğişiklik yapılabilir.
Risk, gelecekteki olayları ve sonuçları çevreleyen belirsizliktir.Fonunhedeflerineulaşabilmesinietkileyebilecekpotansiyelesahipbir olayın, olasılık ve şiddetini açıklar. Kayıp olasılığıdır. Riskyönetimsistemi,yönetilenportföyünmaruzkalabileceğitemelrisklerintanımlanmasını,risktanımlamalarınındüzenliolarakgözdengeçirilmesiniveönemligelişmelereparalelolarakgüncellenmesinivemaruzkalınanrisklerintutarlıbirşekilde
değerlendirilmesini, tespitini, ölçümünü ve kontrolünü içeren birrisk ölçüm mekanizmasının oluşturulmasını içerir. Risk yönetimsistemi, yönetilen portföyün yatırım stratejisi ile yatırım yapılanvarlıkların yapısına ve risk düzeyine uygun olarak oluşturulur veşirketiniç kontrol sistemiilebütünlük arzeder.
RiskYönetimBirimiHakkındaBilgiler:
RiskyönetimbirimiQinvestPortföyYönetimiA.Ş.nezdindeoluşturulmuşturveportföyünyönetimindensorumlubirimdenbağımsızdır. Risk yönetimini gerçekleştirecek birimin personelifonun risk yönetim sisteminin oluşturulması ve uygulaması ilesorumludur.
RiskYönetimBirimi'ningörev,yetkivesorumluluklarıKurucu'nun yönetim kurulu kararı ile kabul edilen "Risk YönetimProsedürü"ndeyer almaktadır.
i)Gayrimenkulyatırımlarınınlikiditeriskdeğerihesaplanırken,gayrimenkullerinkonumları,(şehir merkezi,şehirdışı,ulaşımarterine yakın, ulaşım arterine uzak vb..) özellikleri (tek veya çokmülkiyetli,kiracılı,kiracısızvb)velikiditasyonsüreleridikkatealınır.
Gayrimenkullikiditeriskdeğerihesaplanırkenzorunlulikiditasyonkoşullarının mevcut olduğu en kötü senaryo baz senaryo olarakkabuledilir.
Yönetimkuruluncabelirlenmiş"LikiditeRiskDeğerAralığıÖlçüm" standartına göre; Likidite Risk Değer Aralığı 1 ila 4 (4hariç)arasındaolangayrimenkulyatırımlarınınlikiditeriski"düşük", 4 (4 dahil) ila 6 (6 hariç) arasında olanların "Orta", 6 (6dahil)ila7(7hariç)arasındaolanların"Yüksek",7veüstüolanlarınise"Çok Yüksek" olarakbelirlenmiştir.
Hesaplananlikiditeriskdeğerleriportföydekimevcutgayrimenkullerinyanısıra,portföyealınmasıdüşünülengayrimenkuller içinde bir gösterge olmakta, alım kararlarında birkriterolarakyatırımkomitesitarafındandeğerlendirilmektedir.
Yukarıdaki ölçümlere ek olarak; portföy dağılımında, portföydekivarlıkların değerinde ya da piyasa koşullarındaki bir değişikliğinfonun likiditesini önemli ölçüde değiştirmesinin muhtemel olduğudurumlardalikiditerisk ölçümlerigünlük hesaplanacaktır.
Önemlideğişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamaktaoluptakibiriskyöneticisitarafındanyapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlararisk prosedüründeyer verilmiştir.
YoğunlaşmaveKarşıTarafRiskiÖlçüm:
Yoğunlaşma ve karşı taraf riski ölçümlerine ilişkin olarak;Herhangibirgayrimenkulündeğeritekbaşınafonportföydeğerinin
i)Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımları için 3 aydabirsenaryoanalizleriyapılacaktır.Senaryoanalizlerindegayrimenkul fiyatlarında son 10 yılda yaşanan en büyük değerkayıplarıizlenecektir.Son10yıldagayrimenkulfiyatlarındayaşananenbüyük düşüşütespitetmek için referansolarak
BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi ve danışmanlıkşirketleriaraştırmaraporlarındayeralangayrimenkuldeğerdeğişimleri dikkate alınacaktır. Ayda bir gerçekleştirilen senaryoanalizlerisonucundafonungayrimenkulyatırımlarınındeğerazalışınınson10yıldagayrimenkulfiyatlarındayaşananenbüyük
düşüşü geçtiği durumlarda Yatırım Komitesi ve Yönetim Kurulubilgilendirilecektir.Budurumdayatırımkomitesininalacağıgerekçeli karar risk yöneticisine ve yönetim kuruluna yazılı olarakiletilecektir.
ii)AyrıcaKurulcalisteyealınmışdeğerlemekuruluşlarıncahazırlanan değerleme raporları sonucunda, tek bir gayrimenkulündeğerinin ardışık 4 değerleme dönemi boyunca düşmesi halindeYatırımKomitesiveYönetimKuruluRiskyönetimbirimitarafındanelektronikortamdabilgilendirilecektir.Budurumdayatırım komitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine veyönetimkurulunayazılıolarakiletilecektir.Bukontrolilgiligayrimenkuleilişkinhazırlanan/revizeedilenherdeğerlemeraporununhazırlanmasını takiben gerçekleştirilecektir.
iii)Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımları dışındakiyatırımlarailişkinpiyasariski,haftalıkolarakstrestestleriileizlenerek risk sonuçları risk yönetimi birimi tarafından elektronikortamdaYatırımKomitesiveYönetimKurulu'naaylıkolarakraporlanacaktır. Stres testinde, kâr payı oranlarının yükselmesi,hisse senedi fiyatlarının düşüşü ve Türk Lirasının değer kaybısenaryolarıuygulanacakvebudeğişiminfontoplamdeğeriüzerindeki etkisi ölçülecektir. Kâr payı oranlarında, hisse senedifiyatlarında ve döviz kurunda yaşanan değişimi dikkate alan strestesti sonucunda fon toplam değerindeki azalış oranı %5'i geçtiğidurumda Yatırım Komitesi ve Yönetim Kurulu aynı gün içindeelektronikortamdabilgilendirilecektir.Budurumdayatırımkomitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine ve yönetimkurulunayazılı olarak iletilecektir.
Yukarıdaki ölçümlere ek olarak; portföy dağılımında, portföydekivarlıklarındeğerindeyadapiyasakoşullarındabirdeğişikliğintestsonuçlarınıönemliölçüdedeğiştirmesininmuhtemelolduğudurumlarda ayrıca stres testi uygulanacak ve stres test sonuçlarıyönetim kurulu ve yatırım komitesine sunulacaktır. Bu durumdayatırım komitesinin alacağı gerekçeli karar risk yöneticisine veyönetim kuruluna yazılı olarak iletilecektir. Önemli değişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamakta olup takibi risk yöneticisi tarafından yapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlarariskprosedüründeyer verilmiştir.
FinansmanRiskiÖlçüm:
Finansmanriskininölçümüneilişkinolarak;
i)Fonunbiryatırımıfinanseedebilmekapasitesi,likiditesiyükseknakitvenakitbenzerideğerleretaleptoplamadönemisonundaeldeedileceknakitilemevzuattaizinverilenborçlanmalimitininhenüzkullanılmamışkısmı ilaveedilerek bulunur.
Finansmanriski,planlananyatırımların,yukarıdatanımlananyatırımı finanse edebilme kapasitesinden yüksek olması halindeoluşacaktır.(Yatırımıfinanseedebilmekapasitesi/planlananyatırımlarhesaplamasısonucu "1"den küçük ise)
yatırımplanlandığıdönemdenyatırımıngerçekleştiğidönemekadar haftalık olarak izlenerek risk sonuçları risk yönetimi birimitarafından aynı gün içinde elektronik ortamda Yatırım KomitesineVeYönetimKurulu'naraporlanacaktır.Yatırımkomitesinintespitlereilişkinalacağıgerekçelikararriskyöneticisineveyönetimkurulunayazılı olarak iletilecektir.
ii)Finansmanriskininyönetimindeayrıca,asgari3aylıkdönemlerilefonunlikitvarlıklarıvekullanabileceğifinansmanlimitihakkındayatırım komitesinebilgi verilir.
Portföydağılımında,portföydekivarlıklarındeğerindeyadapiyasakoşullarında önemli bir değişikliğin olması durumunda fonun likitvarlıklarıvekullanabileceğifinansmanlimitihaftalıkolarakizlenecektir.
Önemlideğişikliklerfontoplamdeğerineönemlidüzeydeetkiedentümrisklerikapsamaktaoluptakibiriskyöneticisitarafındanyapılmaktadır.Önemlideğişiklikolaraknitelendirilebilecekdurumlararisk prosedüründeyer verilmiştir.
iii)Fon, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplamdeğerininazami%50'sioranındafinansmankullanabilir.Buoranın
Değerleme riskinin yönetilebilmesiamacı ile gayrimenkullerin,gayrimenkuledayalıhaklariletabiolduklarımevzuathükümlerinegörehazırlananfinansaltablolarındayeralanaktiftoplamınındevamlıolarakenaz%75'igayrimenkulyatırımlarındanoluşanvepayları borsada işlem görmeyen anonim ortaklıkların paylarınındeğerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ve/veya Kurulcauygun görülen kuruluşlara hazırlatılacak bir değerleme raporu iletespitettirilecektir.
Fon'unyılsonuraporlamasıiçinAralıktarihligayrimenkuldeğerleme raporları hazırlatılacak, ek olarak ilgili raporlar HaziranAyındagözdengeçirilecektir.Herdurumdagayrimenkulündeğerinin değişmesine neden olan olağan dışı durumların tespitihalindeveKurul'cagerekligörülenhallerdegünceldeğerintespiti